OBRAS ÚTEIS: MAIORIA ABSOLUTA DOS CONDÔMINOS

O escritório Portugal e Maia foi procurado por uma idosa com idade muito avançada, sem filhos e irmãos falecidos, para auxílio na elaboração de testamento visando à destinação de seus bens. Ela prontamente definiu quem ocuparia a condição de inventariante e testamenteiro, uma vez que nutria grande confiança e afeto por um dos sobrinhos, mas teve dificuldade para ajustar a distribuição de seu patrimônio de maneira que contemplasse a todos sem que houvesse dissensos futuros. Durante a conversa, ela se mostrou temerosa diante da possibilidade de necessitar do auxílio de um dos familiares para cuidar dos seus interesses no caso de incapacidade por demência, o que certamente geraria conflito e disputa. Ela foi tranquilizada pelo escritório, que explicou ser possível, a partir do Provimento 206/2025 do CNJ, a escolha da pessoa de sua confiança, por ato de vontade manifestado em cartório de notas através de escritura pública, para prestar assistência no caso de incapacidade futura. Em eventual processo de interdição, o juiz levará em consideração a vontade do incapaz. A idosa aproveitou a ida ao cartório para fazer o testamento e a escolha de seu eventual curador no caso de interdição. O escritório Portugal e Maia Advogados presta serviços de maneira integral, facilitando o entendimento das possibilidades jurídicas e preservando a autonomia da vontade.

O escritório Portugal e Maia Advogados presta consultoria jurídica para diversos condomínios. Num deles, houve deliberação em assembleia para reforma da fachada e troca de guarda-corpos dos pavimentos tipos. Mesmo tendo sido o condomínio bem rigoroso na carta convite, que gerou propostas descritivas de várias empresas interessadas na execução, devidamente debatidas pela coletividade, um condômino processou o condomínio sob o entendimento de que a obrigação de instalação e custeio do guarda-corpo seria do condomínio. Na contestação, o condomínio apresentou defesa no sentido de que a deliberação de assembleia não contemplava a troca dos guardas-corpos dos andares que não eram tipo, como parte superior à cobertura por exemplo, que deveria ser executada às custas do próprio interessado. O condomínio apresentou reconvenção (pretensão autônoma dentro do mesmo processo) a fim de que o condômino fosse obrigado a suportar os custos do guarda-corpo, com fornecimento de anotação de responsabilidade técnica dele e da escada helicoidal construída bem próxima. A sentença julgou parcialmente procedente as pretensões do condomínio, determinando que o condômino fosse obrigado a instalar e custear seu guarda-corpo, sob o fundamento de que a soberania da decisão assemblear somente poderia ser modificada com anulação da deliberação. Já em relação à escada helicoidal instalada ao lado do guarda-corpo, a sentença decidiu que não competiria ao condomínio solicitar documentação, pois se trataria de acréscimo interno da unidade. O condomínio, então, recorreu da sentença ao Tribunal, argumentando que obras nas áreas internas, ainda mais no caso de acréscimos de alvenaria, devem respeitar a norma técnica ABNT NBR 16280, que visa garantir a segurança estrutural da edificação e a tranquilidade dos demais moradores, sendo obrigação do condomínio na pessoa do síndico exigir a apresentação anotação de responsabilidade técnica. A segurança do prédio frente a terceiros, no caso da escada helicoidal, está em risco, sendo responsabilidade da unidade autônoma desfazer qualquer obra que esteja em desconformidade e que não dê tranquilidade ou paz para os demais moradores, conforme art. 1º, §7º da Lei Estadual 6.400/2013: §7º Todas as obras prediais, a serem edificadas, ou de reforma de prédio existentes, que implicarem em acréscimos ou demolições de alvenaria ou estruturas, inclusive abertura de janelas, principalmente em empenas, deverão ser objeto de acompanhamento técnico de engenheiros ou arquitetos, promovendo-se as Anotações de Responsabilidade Técnica (ART), junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA , ou através do Registro de Responsabilidade Técnica – RRT, quando se tratar do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro - CAU/RJ. O art. 1.336, II do CC prevê que o condômino não pode realizar obra que comprometam a segurança do prédio: Art. 1.336. São deveres do condômino: II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; Diante das normativas, o condomínio aguarda o julgamento da lide, acreditando que será provida a sua pretensão inclusive porque há precedente do Tribunal neste sentido: "3.1) Nesse contexto, sabe-se que todas as obras e reformas realizadas devem ser informadas ao síndico, a quem cabe a proibição da obra que se pretende realizar, nos exatos termos do que dispõe o art. 1.348, II e V, do Código Civil, sob pena de responsabilização. 3.2) Com efeito, com o crescimento dos condomínios edilícios, se torna imperiosa a existência de normas específicas para garantir a segurança de reformas realizadas dentro dos condomínios. Esse é o papel da NBR 16.280, cuja vigência fora inaugurada em 18.04.14 passando por uma atualização em 2015, estipulada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que regulamenta as reformas em edificações. 3.3.) A norma 16.280 tem por função estabelecer os requisitos para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança nas reformas das edificações, se revelando essencial para aquele que executa qualquer tipo de reforma ou obra em unidades condominiais, sejam essas autônomas ou comuns, devendo assim, as suas diretrizes serem observadas, sob pena de que as partes envolvidas sejam responsabilizadas por eventuais danos decorrentes da obra. 3.4) Registre-se, por oportuno, que antes mesmo da NBR 16.280, o Código Civil em seu artigo 1.336, inciso II, já prescrevia o dever de obediência dos condôminos à necessidade de não realizar obras que venham a comprometer a segurança da edificação ."(TJ-RJ - APL: 01208080220188190001 202300106293, Relator: Des(a). WERSON FRANCO PEREIRA RÊGO, Data de Julgamento: 27/04/2023, VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/04/2023). Se você ou seu condomínio experimentar situação similar, procure o escritório Portugal e Maia Advogados.

O escritório Portugal e Maia defende os interesses de um genitor que tem 2 (duas) filhas cuja custódia é da ex-mulher. No divórcio (cumulado com guarda e alimentos), houve acordo no sentido de que ambos os genitores participariam em par de igualdade nas despesas das filhas, nos termos do artigo 1.566 , inciso IV , do Código Civil. No início, a genitora enviava mensalmente a planilha descritiva com as despesas das filhas, mas depois simplesmente deixou de cumprir com sua obrigação, passando a informar tão somente o valor final. O genitor, então, reclamou em juízo a falta de transparência, sendo fornecida, em uma única oportunidade, planilha com aluguel, babá (mesmo sendo as filhas adolescentes), serviços de streaming, internet, IPTU, aluguel, embora a genitora resida atualmente com o atual marido e filho fruto do novo relacionamento. O genitor tem obrigação de ratear as despesas próprias das filhas, e não da família reconstruída, pois a genitora já teria que suportar sozinha os custos mínimos de manutenção de disponibilidades de que aproveita diretamente. O genitor, então, para evitar execução de alimentos pelo rito da prisão alimentícia por suposta dívida (sem planilha) que entende não ser responsável, ingressou com ação de cumprimento de sentença, a fim de que a genitora de suas filhas, diante do acordo homologado em juízo, envie mensalmente não somente a planilha das despesas, bem como os comprovantes, sob o argumento de que seria o meio correto de encontro de contas.  Caso você esteja passando pela situação ou tenha dúvidas, procure o escritório Portugal e Maia Advogados.

Três primas procuraram o escritório para conversar acerca da interdição de uma tia em virtude de limitação cognitiva por conta de Mal de Alzheimer. Como não havia consenso de quem seria a curadora, o tempo passou e a tia veio a falecer. Uma das primas, através de outros advogados, realizou a abertura do inventário e testamento, que havia a nomeado como inventariante e herdeira testamenteira de metade de um apartamento mantido em condomínio com outra tia (já falecida). As outras duas herdeiras contrataram o escritório Portugal e Maia Advogados e prontamente impugnaram o testamento, sob o fundamento de que a testadora não tinha condições de expressar livremente sua vontade quando da realização do testamento. Concomitantemente, as duas herdeiras apresentaram manifestação no inventário no sentido de que o imóvel fosse alugado com os frutos sendo revertidos para partilha do espólio enquanto não se decidisse a nulidade levantada no testamento. O juízo do inventário determinou que a inventariante depositasse nos autos os alugueres e que o processo ficasse suspenso enquanto não fosse decidida a nulidade do testamento, que está sendo instruído com relatórios médicos de internações e perícia grafotécnica. A questão tratada no testamento é prejudicial externa e impede o avanço do inventário, que se encontra suspenso por conta do art. 313, V, "a" do CPC. A inventariante aproveita-se da paralisação do inventário para não dar conta de sua gestão. Caso a administração seja feita de maneira imprópria, a inventariante será responsabilizada com decréscimo de sua parte no patrimônio por prejuízo causado às demais através de apuração de valores em ação autônoma de prestação de contas.  Se você esteja em situação parecida, procure o escritório Portugal e Maia Advogados para esclarecimentos e adoção de providências.

Numa ação de interdição, dois filhos disputam a curatela de pai idoso e demenciado em virtude de Mal de Alzheimer.  A única providência instrutória relevante adotada pelo juízo foi a realização de perícia médica no sentido de atestar a incapacidade cognitiva para o exercício autônomo dos atos da vida civil. A pretensão da cliente do escritório foi preterida sem fundamentação e o Tribunal cassou a sentença porque a curatela definitiva foi deferida: 1) sem entrevista pessoal do interditando pelo juízo: 2) sem a realização de estudo social, apesar da existência de relato de abandono material do filho, inclusive em processo administrativo instaurado por terceiros; 3) sem a realização de prova testemunhal, considerando que os próprios filhos do curador se mostravam contra a pretensão do próprio pai, no sentido de que não seria a pessoa mais apropriada para exercer a defesa dos interesses do familiar (avô); 4) sem o julgamento da ação de prestação de contas em que o curador não justificou contabilmente as despesas, tampouco explicou a destinação de vultosa quantia transferida terceiros da confiança dele. Com a anulação da sentença, o juízo de primeira instância terá que instruir o processo com cumprimento das formalidades mínimas previstas no art. 751 do CPC, art. 230 da CF, art. 2º da Lei 10.741/2003, art. 5º, LV da CF, art. 84, § 4º da Lei 13 da Lei 13.146/2015. A curatela é instituto por demais sério e implica em obrigações daquele que pretende exercê-la. Caso você esteja com algum familiar nesta situação, procure o escritório Portugal e Maia Advogados.

Como prestador de serviço de assessoria jurídica de condomínio, o escritório foi provocado pela administração de um prédio a formular notificação para que condômino se abstivesse de utilizar sua unidade como hospedagem por curtíssima temporada. Considerando que na Convenção do condomínio há expressa previsão de que sua destinação é exclusivamente residencial, o condômino foi avisado de que se sujeitaria à aplicação de multa na hipótese de descumprimento da regra interna. A Convenção do condomínio tem natureza jurídica institucional normativa, vinculado a todos os condôminos por conta do art. 1.332, III e 1.336, IV do Código Civil (Lei 10.406/2002). O tema aqui tratado já está pacificado no STJ, através do REsp 1819075 RS 2019/0060633-3, cuja ementa segue abaixo transcrita, que prestigia a força da Convenção (utilização exclusivamente residencial das unidades) em oposição às hospedagens atípicas caracterizadas pela alta rotatividade, com ameaça à segurança e sossego dos demais condôminos: "DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL . RECURSO IMPROVIDO. 1. Os conceitos de domicílio e residência (CC/2002, arts. 70 a 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem. 2. Na hipótese, tem-se um contrato atípico de hospedagem, que se equipara à nova modalidade surgida nos dias atuais, marcados pelos influxos da avançada tecnologia e pelas facilidades de comunicação e acesso proporcionadas pela rede mundial da internet, e que se vem tornando bastante popular, de um lado, como forma de incremento ou complementação de renda de senhorios, e, de outro, de obtenção, por viajantes e outros interessados, de acolhida e abrigo de reduzido custo. 3. Trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados, sendo a atividade comumente anunciada por meio de plataformas digitais variadas. As ofertas são feitas por proprietários ou possuidores de imóveis de padrão residencial, dotados de espaços ociosos, aptos ou adaptados para acomodar, com certa privacidade e limitado conforto, o interessado, atendendo, geralmente, à demanda de pessoas menos exigentes, como jovens estudantes ou viajantes, estes por motivação turística ou laboral, atraídos pelos baixos preços cobrados. 4. Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações). 5. Diferentemente do caso sob exame, a locação por temporada não prevê aluguel informal e fracionado de quartos existentes num imóvel para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si, mas sim a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias. 6. Tampouco a nova modalidade de hospedagem se enquadra dentre os usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e profissionalizado, por hotéis, pousadas, hospedarias, motéis e outros estabelecimentos da rede tradicional provisora de alojamento, conforto e variados serviços à clientela, regida pela Lei 11.771/2008. 7. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. 8. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV). 9. Não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio. 10. Recurso especial desprovido. (STJ - REsp: 1819075 RS 2019/0060633-3, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/04/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2021)" O condomínio advertiu que não seriam mais toleradas hospedagens (sob pena de multa), com ajuizamento de ação para impedir a conduta antissocial no caso de reiteração, bem como solicitou que toda e qualquer locação fosse comunicada ao prédio com antecedência, mediante entrega do contrato correspondente e identificação das pessoas que passariam a residir no prédio. No caso de problema parecido em seu prédio, entre em contato com o escritório Portugal e Maia Advogados.

O escritório foi procurado para apresentação de defesa em execução fiscal de dívida por multa ambiental aplicada pelo Ibama por omissão de passivo (vazamento de gasolina) em relatório destinado à obtenção de Licença de Operação em dutos de combustível. O primeiro desafio processual enfrentado se deu pela insuficiência do valor penhorado nas contas da empresa para suportar o montante discutido. Como argumento para excepcionar a regra de garantia do juízo (caução), prevista no art. 16, § 1º da Lei 6.830/80, a empresa alegou que, apesar da inexistência de bens passíveis para reforço da penhora, não poderia ter seu direito à defesa prejudicado, conforme entendimento REsp 2118004. A empresa executada sustentou questão preliminar de prescrição (extinção da pretensão pela passagem do tempo) porque a Administração Pública dispunha de 5 (cinco) anos para o exercício de seu direito diante da violação da lei, contado a partir da entrega do relatório ambiental, para penalização de suposto ilícito ambiental, na forma do Decreto nº 6.514/2008. No mérito, a empresa contratada para elaboração do relatório técnico sustentou que não poderia ser responsabilizada por apenas reportar o passivo ambiental do empreendimento, cuja atribuição do dever de informação é exclusiva do contratante empreendedor (aquele que pretende explorar), uma vez que único conhecedor e detentor do histórico (Resolução CONAMA nº 237/97). Não há responsabilidade solidária na lei em relação ao preenchimento do campo obrigatório que diz respeito a problemas ambientais prévios no relatório técnico. Fosse assim, o emitente do relatório técnico deveria ser penalmente responsável (art. 69-A da Lei nº 9.605/98), o que definitivamente não é o caso.  Se você ou sua empresa apresenta problemas ou dúvidas em relação ao tema (aplicação de multa em virtude de informação omissa ou incorreta no relatório para licenciamento ambiental) e precisa de orientação sobre o novo marco regulatório do Licenciamento Ambiental (Lei 15.190/25), procure o escritório Portugal e Maia Advogados.